Własność spółdzielcza i wyodrębniona lokalu mieszkaniowego.
Co warto wiedzieć, jak zmienić?
Jedno mieszkanie, dwa rodzaje własności
Wielu z nas, członków spółdzielni nie wie jaki ma tytuł prawny do lokalu (mieszkania) w którym mieszka. Wielu wydaje się, że kupiło mieszkanie, zrobiło wpis do księgi wieczystej i jest pełnoprawnym, jedynym właścicielem mieszkania. Sytuacja tak wygląda w przypadku lokali wybudowanych i sprzedawanych jako nowe od 31 lipca 2007 roku, bo po tej dacie w przepisach nie przewidziano możliwości ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.. W praktyce, obecnie jest tak, że nawet gdy spółdzielnia buduje nowy blok, ustanawiana jest odrębna własność lokalu a w momencie wyodrębnienia pierwszego lokalu powstaje wspólnota . Nowe bloki wybudowane przez spółdzielnię nie pozostają więc w jej zasobach, a sama spółdzielnia działa jak deweloper. Jednak w przypadku starszych mieszkań, wszystkie dotychczasowe spółdzielcze prawa do lokali (te sprzed 31.07.2007) utrzymały swoją ważność, co za tym idzie bez przekształcenia takimi pozostały. Czyli spółdzielcze prawa do lokalu ustanowione przed 31.07.2007 r. zachowały swoją moc.
Przykład próby budowy bloku przy ul. Pani Latter pokazał, że nie świadomi jakie prawo do lokalu posiadamy, a większość z nas posiada spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Wśród właścicieli mieszkań w 3ch blokach (około 120 lokali) znacznie poniżej 10 lokali miało wyodrębnioną własność. Niewiele. Często więc, szczególnie w Pruszkowie kupując mieszkanie nabywamy spółdzielcze prawo własnościowe.
Różnice pomiędzy spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu a odrębną własnością lokalu
Jakie zatem są różnice pomiędzy najbardziej popularnymi prawami do lokalu? Mieszkanie do którego mamy spółdzielcze spółdzielcze własnościowe prawo, jest ograniczonym prawem rzeczowego. Oznacza to, że faktycznym właścicielem pozostaje spółdzielnia. Mamy prawo użytkować i rozporządzać mieszkaniem, ale niektóre działania (np. zmiana mieszkania na lokal użytkowy) mogą wymagać zgody spółdzielni. Musimy spółdzielnię informować jeśli chcemy wynająć mieszkanie, a to mogłoby doprowadzić do zwiększenia kosztów jego użytkowania (np. większa liczba mieszkańców w lokalu). Nie możemy również wynajmować mieszkania na cele inne niż przeznaczenie do tej pory (np. na lokal użytkowy). Co prawda spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest zbywalne i może być dziedziczone, nadal jednak nie będąc w pełni właścicielem lokalu możemy odpowiadać za decyzje spółdzielni i tak np. takie mieszkania mogą zostać obciążone hipoteką na poczet długów spółdzielni.
Własność wyodrębniona jest zaś najwyższą formą własności nieruchomości. Stajemy się faktycznym właścicielem odrębnej własności lokalu, mamy możliwość użytkowania i rozporządzania w dowolny sposób swoją nieruchomością. Automatycznie stajemy się również współwłaścicielem gruntu, na którym stoi budynek, uzyskujemy udział w częściach wspólnych budynku, jak np. klatki schodowe, windy, elewacje, dach,. W tym miejscu należy wspomnieć, że wraz z własnością przechodzą na nas obowiązki związane z podatkami. Co prawda nie dochodzi nam nowy podatek, ale od momentu wyodrębnienia własności, nie jest już on opłacany w comiesięcznych zaliczkach (czynsz), tylko musimy go uiścić samodzielnie.
Dodatkowo właściciele mieszkań posiadający odrębną własność lokalu mogą założyć wspólnotę mieszkaniową. I nie musi to wcale być wspólnota większościowa (50%+1 lokali) która powoduje wyłączenie całego bloku spod zarządu spółdzielni. W przypadku założenia wspólnoty mniejszościowej, nadal zarządcą może pozostać spółdzielnia mieszkaniowa, jako większościowy właściciel budynku, jednak z resztą właścicieli rozlicza się już jak ze wspólnotą. Powoduje to konieczność wprowadzenia innych rozwiązań z zakresu rozliczeń a co za tym idzie lepszą transparentność i kontrolę nad kosztami. Temat wspólnot jednak jest tak rozległy, że opiszemy go szeroko w oddzielnym artykule.
Podsumowując najważniejsze różnice pomiędzy obiema formami własności można przedstawić w tabeli:
Jak sprawdzić formę posiadanej własności?
Biorąc pod uwagę powyżej opisane kwestie, warto więc rozważyć zmianę prawa do lokalu na odrębną własność. Pierwszym krokiem będzie sprawdzenie, jaki tytuł prawny do lokalu posiadamy. Najprościej i najszybciej możemy to zrobić w księdze wieczystej lokalu. Jest to ogólnodostępny dokument opisujący stan prawny nieruchomości, informacje o właścicielach, powierzchni, przeznaczeniu lokalu, a nawet udziału w nieruchomości wspólnej.
Wielu z nas, członków spółdzielni nie wie jaki ma tytuł prawny do lokalu (mieszkania) w którym mieszka. Wielu wydaje się, że kupiło mieszkanie, zrobiło wpis do księgi wieczystej i jest pełnoprawnym, jedynym właścicielem mieszkania. Sytuacja tak wygląda w przypadku lokali wybudowanych i sprzedawanych jako nowe od 31 lipca 2007 roku, bo po tej dacie w przepisach nie przewidziano możliwości ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.. W praktyce, obecnie jest tak, że nawet gdy spółdzielnia buduje nowy blok, ustanawiana jest odrębna własność lokalu a w momencie wyodrębnienia pierwszego lokalu powstaje wspólnota . Nowe bloki wybudowane przez spółdzielnię nie pozostają więc w jej zasobach, a sama spółdzielnia działa jak deweloper. Jednak w przypadku starszych mieszkań, wszystkie dotychczasowe spółdzielcze prawa do lokali (te sprzed 31.07.2007) utrzymały swoją ważność, co za tym idzie bez przekształcenia takimi pozostały. Czyli spółdzielcze prawa do lokalu ustanowione przed 31.07.2007 r. zachowały swoją moc.
Przykład próby budowy bloku przy ul. Pani Latter pokazał, że nie świadomi jakie prawo do lokalu posiadamy, a większość z nas posiada spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Wśród właścicieli mieszkań w 3ch blokach (około 120 lokali) znacznie poniżej 10 lokali miało wyodrębnioną własność. Niewiele. Często więc, szczególnie w Pruszkowie kupując mieszkanie nabywamy spółdzielcze prawo własnościowe.
Różnice pomiędzy spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu a odrębną własnością lokalu
Jakie zatem są różnice pomiędzy najbardziej popularnymi prawami do lokalu? Mieszkanie do którego mamy spółdzielcze spółdzielcze własnościowe prawo, jest ograniczonym prawem rzeczowego. Oznacza to, że faktycznym właścicielem pozostaje spółdzielnia. Mamy prawo użytkować i rozporządzać mieszkaniem, ale niektóre działania (np. zmiana mieszkania na lokal użytkowy) mogą wymagać zgody spółdzielni. Musimy spółdzielnię informować jeśli chcemy wynająć mieszkanie, a to mogłoby doprowadzić do zwiększenia kosztów jego użytkowania (np. większa liczba mieszkańców w lokalu). Nie możemy również wynajmować mieszkania na cele inne niż przeznaczenie do tej pory (np. na lokal użytkowy). Co prawda spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest zbywalne i może być dziedziczone, nadal jednak nie będąc w pełni właścicielem lokalu możemy odpowiadać za decyzje spółdzielni i tak np. takie mieszkania mogą zostać obciążone hipoteką na poczet długów spółdzielni.
Własność wyodrębniona jest zaś najwyższą formą własności nieruchomości. Stajemy się faktycznym właścicielem odrębnej własności lokalu, mamy możliwość użytkowania i rozporządzania w dowolny sposób swoją nieruchomością. Automatycznie stajemy się również współwłaścicielem gruntu, na którym stoi budynek, uzyskujemy udział w częściach wspólnych budynku, jak np. klatki schodowe, windy, elewacje, dach,. W tym miejscu należy wspomnieć, że wraz z własnością przechodzą na nas obowiązki związane z podatkami. Co prawda nie dochodzi nam nowy podatek, ale od momentu wyodrębnienia własności, nie jest już on opłacany w comiesięcznych zaliczkach (czynsz), tylko musimy go uiścić samodzielnie.
Dodatkowo właściciele mieszkań posiadający odrębną własność lokalu mogą założyć wspólnotę mieszkaniową. I nie musi to wcale być wspólnota większościowa (50%+1 lokali) która powoduje wyłączenie całego bloku spod zarządu spółdzielni. W przypadku założenia wspólnoty mniejszościowej, nadal zarządcą może pozostać spółdzielnia mieszkaniowa, jako większościowy właściciel budynku, jednak z resztą właścicieli rozlicza się już jak ze wspólnotą. Powoduje to konieczność wprowadzenia innych rozwiązań z zakresu rozliczeń a co za tym idzie lepszą transparentność i kontrolę nad kosztami. Temat wspólnot jednak jest tak rozległy, że opiszemy go szeroko w oddzielnym artykule.
Podsumowując najważniejsze różnice pomiędzy obiema formami własności można przedstawić w tabeli:
| Własnościowe spółdzielcze Własnościowe prawo do lokalu | Odrębna własność lokalu | |
| Własność budynku i części wspólnych | Faktycznym właścicielem budynku, jak i gruntu, na którym się znajduje, jest spółdzielnia. | Właściciel mieszkania posiada udział w częściach wspólnych budynku a także gruntu, na którym znajduje się nieruchomość. |
| Księga wieczysta | Nie musi mieć księgi wieczystej, ale można ją w każdej chwili utworzyć np. na potrzeby udzielenia kredytu hipotecznego. | Musi mieć przypisaną księgę wieczystą |
| Zarząd nieruchomością wspólną | Nieruchomość pozostaje w zarządzie spółdzielni, przez co właściciel mieszkania ma niewielki wpływ na podejmowane decyzje dotyczące nieruchomości | Nieruchomością zarządza wspólnota mieszkaniowa, a właściciele mieszkań mają realny wpływ na decyzje podejmowane w sprawie nieruchomości. |
| Rozporządzanie lokalem | Właściciel może korzystać z mieszkania w ograniczonym stopniu, a wszelkie podejmowane w nim działania (np. zmiana przeznaczenia lokalu), wymagają zgody spółdzielni. | Właściciel ma pełne prawo do korzystania z nieruchomości i rozporządzania nią. |
Jak sprawdzić formę posiadanej własności?
Biorąc pod uwagę powyżej opisane kwestie, warto więc rozważyć zmianę prawa do lokalu na odrębną własność. Pierwszym krokiem będzie sprawdzenie, jaki tytuł prawny do lokalu posiadamy. Najprościej i najszybciej możemy to zrobić w księdze wieczystej lokalu. Jest to ogólnodostępny dokument opisujący stan prawny nieruchomości, informacje o właścicielach, powierzchni, przeznaczeniu lokalu, a nawet udziału w nieruchomości wspólnej.
Warto wspomnieć, że od pewnego czasu wszystkie księgi wieczyste są jawne i można się z nimi zapoznać za pośrednictwem strony Ministerstwa Sprawiedliwości https://ekw.ms.gov.pl. Wystarczy znać numer księgi wieczystej nieruchomości. Sam dokument ma przejrzystą budowę, a dzięki podziałowi na cztery działy nietrudno trafić do interesujących informacji. Każdy dokument ma dokładnie taki sam schemat, niezależnie od tego, czy dotyczy lokalu mieszkalnego czy działki z budynkami mieszkalnymi.
Dokonujemy przekształcenia własności
Jak zmienić (przekształcić)spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w odrębną własność ? Zakładając, że nie następuje likwidacja bądź upadłość spółdzielni mieszkaniowej (wtedy przekształcenie odbywa się automatycznie), może to zrobić właściciel mieszkania w oparciu o przepisy prawa spółdzielczego. Sam proces jest prosty, choć może być czasochłonny, gdyż spółdzielnia ma sześć miesięcy na sporządzenie umowy a później dochodzą kolejne miesiące, które trzeba odczekać na wprowadzenie przez sąd odpowiednich wpisów do księgi wieczystej.
Umowa przekształcenia zawierana jest notarialnie u dowolnego notariusza. Może to się odbyć, choć nie musi, za pośrednictwem notariusza wskazanego przez spółdzielnie mieszkaniową. Mamy wybór, ponieważ to my, jako wnioskujący ponosimy koszty aktu notarialnego i wpisów do księgi wieczystej. Na dzień pisania artykułu całkowite koszty wahają się pomiędzy 1 700 a 2 000 zł. Jednak aby w ogóle procedura przekształcenia mogła mieć miejsce, muszą być spełnione określone warunki. A są to:
przekształcany lokal nie może zalegać z opłatami,
właściciel musi spłacić kredyty, które spółdzielnia zaciągnęła na sfinansowanie budowy danego lokalu (wraz z odsetkami – jeśli takowe są wpisane do księgi wieczystej),
grunt pod nieruchomością musi mieć uregulowaną sytuację prawną (nie może być obciążony żadnymi roszczeniami),
a przede wszystkim należy złożyć do spółdzielni wiosek o przekształcenie spółdzielczego prawa do lokalu w odrębną własność (wzór w załącznikach).
Gdy już wniosek złożymy i spółdzielnia potwierdzi, że wszystko jest w porządku wypełniamy jeszcze dane do aktu notarialnego, które przekazujemy spółdzielni lub wybranemu notariuszowi (wzór w załączeniu). Od tego momentu pozostaje nam jedynie oczekiwanie na umówienie terminu podpisania aktu notarialnego z przedstawicielem spółdzielni.
W naszych pruszkowskich realiach cała procedura trwa średnio około 2 miesięcy. Warto jednak przed wybraniem się do notariusza poprosić o wzór aktu notarialnego i szczegółowo się z nim zapoznać. W standardowo stosowanym przez Pruszkowską Spółdzielnie Mieszkaniową wzorze, jest np. zapis wg którego udzielamy spółdzielni pełnomocnictwa do wypowiadania się w naszym imieniu w kwestii inwestycji na działkach sąsiadujących. Pozwala to na prowadzenie przez właściciela inwestycji na działkach przy naszym bloku bez realnych konsultacji (przykład inwestycji na ul. Pani Latter), my zaś zrzekamy się prawa do wypowiedzi. Oczywiście pełnomocnictwo można w każdym momencie wycofać, ale autor tego artykułu sugeruje po prostu usunięcie go z aktu przed podpisaniem. Finał procedury przekształcenia ma miejsce w kancelarii notarialnej. Tam prócz dowodów osobistych, musimy mieć ze sobą odpis aktu małżeństwa (jeśli mieszkanie jest wspólne, lub jeśli właściciel/ka zmieniał/a nazwisko) i dokonać opłat. Wnioski do sądu o zmiany wpisów w księdze wnosi już notariusz, a my, po podpisaniu aktu możemy się cieszyć pełną własnością naszego mieszkania.
PS. W przypadku dalszych pytań z zakresu własności mieszkania, bądź procedury przekształcenia zapraszamy do kontaktu za pośrednictwem formularza kontaktowego na stronie PSMusiebie.pl
Źródła:
morizon.pl/blog
Spółdzielnie mieszkaniowe Komentarz Ewa Bończak-Kucharczyk
https://mfinanse.pl/blog
https://businessinsider.com.pl/
wzory wniosków Pruszkowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej